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Q채무변제 후에 저당권 등기 말소를 해주지 않는 경우

A
제 목 : 채무변제 후에 저당권 등기 말소를 해주지 않는 경우

질 문 : 채권자에게 돈을 빌리면서 제 소유 건물에 저당권을 설정해 주었는데 채무를 모두 변제했는데도 채권자가 말소등기를 해주지 않습니다. 어떻게 해야 하나요?

답 변 : 변제자 대위에 의하여 단독으로 저당권의 말소등기를 할 수 있습니다.

해 설 : 말소등기란 등기에 대응하는 실체관계가 없는 경우에 그 등기를 법률적으로 소멸시킬 목적으로 행해지는 등기를 의미합니다. 채무자가 채무를 모두 변제한 경우 피담보채권이 소멸하여 저당권 등기에 부합하는 실체관계가 없게 되어 등기를 말소해야 합니다. 민법 제480조에서 변제에 의한 대위를 규정하고 있는 바, 변제할 정당한 이익이 있는 사람이 채무자를 대신해서 채무를 변제하고 채권자의 권리를 이어받는 것을 의미합니다. 여기서 변제할 정당한 이익이 있는 자에는 채무자도 당연히 포함되므로 채무자는 채권자를 대신하여 저당권 등기의 말소를 단독으로 할 수 있습니다.

참조법령 : 민법 제480조, 부동산등기법 제140조
Q주택임대차보호법의 적용대상

A
제 목 : 주택임대차보호법의 적용대상

질 문 : 주택임대차보호법의 적용대상을 알고 싶습니다.

답 변 : 주택임대차보호법은 주택의 전부나 일부의 임대차에 적용됩니다.

해 설 : 임차의 목적은 순수하게 주거용으로만 사용되어야 하는 것은 아니며, 임차주택의 일부가 비주거용으로 사용되는 경우에도 적용됩니다. 예를 들어 주택의 일부가 점포로 사용되더라도 동법이 적용됩니다. 또한 건축물대장의 용도란에 주거용으로 기재되어 있지 않더라도 주거용으로 구조를 변경하여 사용하면 이 법의 적용을 받게 됩니다. 따라서 점포나 창고라도 주거용으로 변경·사용하는 경우에는 동법의 적용을 받습니다. 그리고 건물의 등기가 아직 이루어지지 않았다 하더라도 동법의 적용을 받는데는 지장이 없습니다. 참고로 주택에 대해 전세 계약을 체결했는데 전세등기를 하지 않은 경우에도 적용됩니다.

단, 비주거용으로 임차하고 주거용으로 일부 사용하는 경우에는 동법의 적용을 받지 못합니다. 예를 들어 다방에 방 2개와 주방이 있더라도 이 다방은 동법의 적용을 받지 못합니다.

참조법령 : 주택임대차보호법 제2조;제12조

참조판례 : 95다51953,86다카164
Q주택임대차보호법의 임대차에 대지도 포함되는지 여부

A
제 목 : 주택임대차보호법의 임대차에 대지도 포함되는지 여부

질 문 : 다세대 주택의 대지에 관해서만 경매가 이루어진 경우, 주택의 소액임차인은 그 대지에 관한 경매대금 중에서 소액보증금을 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니까?

답 변 : 예, 우선변제받을 수 있습니다.

해 설 : 주택임대차보호법에서 같은 법의 적용 대상으로 규정하고 있는 '주거용 건물'의 임대차라 함은 임차목적물 중 건물의 용도가 점포나 사무실 등이 아닌 주거용인 경우의 임대차를 뜻하는 것일 뿐이지, 같은 법의 적용대상을 대지를 제외한 건물에만 한정하는 취지는 아닙니다.

따라서 판례는 위와 같은 경우 다가구용 단독주택의 대지 및 건물에 관한 근저당권자가 그 대지 및 건물에 관한 경매를 신청하였다가 그 중 건물에 대한 경매신청만을 취하함으로써 건물을 제외한 대지 부분만이 낙찰되었다고 하더라도, 그 주택의 소액임차인은 그 대지에 관한 낙찰대금 중에서 소액보증금을 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 수 있다고 판시하고 있습니다.

참조법령 : 주택임대차보호법 제2조;제3조의2;제8조

참조판례 : 96다7595
Q주택임대차보호법의 보호대상

A
제 목 : 주택임대차보호법의 보호대상

질 문 : 담보를 목적으로 임대차 계약을 체결했습니다. 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있나요?

답 변 : 그렇지 않습니다.

해 설 : 주택임대차보호법의 보호를 받기 위해서 외견상 임대차계약의 형식을 빌리고 대항력을 확보하기 위해서 주택의 인도와 주민등록 이전했다 하더라도, 주택임대차보호법의 서민생활보호라는 제정취지에 어긋나는 것이므로 보호받지 못합니다. 따라서 담보를 목적으로 임대차 계약을 체결하여 대항력을 갖추었다 하더라도 그 주택의 새로운 소유자에게 주택임대차를 이유로 대항할 수 없습니다.

참조법령 : 주택임대차보호법 제3조

참조판례 : 84나1128
Q옥탑을 주거용으로 임차한 경우에도 주택임대차보호법상 보호를

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제 목 : 주택임대차보호법의 적용대상

질 문 : 옥탑을 주거용으로 임차한 경우에도 주택임대차보호법상 보호를 받을 수 있습니까?

답 변 : 예, 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있습니다.

해 설 : 주택임대차보호법 제2조에서는「이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다」라고 규정하고 있습니다. 이 규정의 주거용 건물에 대하여 판례는 주거용 건물이란 그 실제용도에 따라서 결정되어져야 하고, 주택임대차보호법이 적용되려면 임대차계약체결당시 건물의 구조상 주거용으로서의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 한다고 판시하고 있습니다. 따라서 위 질문에서와 같은 옥탑은 임차인이 임차할 당시 주거용으로서의 형태가 실질적으로 갖추어져 있었고 이를 주거용으로 임차하여 사용하였다면 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있다고 할 것입니다.

참조법령 : 주택임대차보호법 제2조

참조판례 : 85다카1367,95다51953
Q주택임대차보호법상의 임대차 기간

A제 목 : 주택임대차보호법상의 임대차 기간

질 문 : 주택임대차보호법상 보장받을 수 있는 임대차 기간은 얼마입니까?

답 변 : 주택임대차보호법은 안정적인 주거생활의 확보를 위해서 임대차 기간을 최단 2년으로 정해 놓았습니다.

해 설 : 즉, 주택의 경우 기간을 정하지 않았거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 최단 주거기간은 2년입니다. 예를 들어 1년 후 집을 비워주겠다고 계약했더라도 2년 동안 있을 수 있습니다.

또한 임대인은 임차인에게 집을 비워달라고 요구할 수 없으나, 임차인은 기간의 만료를 주장하여 임대인에게 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다. 예를 들어 1년의 임차기간이 만료되고 2년이 지나지 않았다 하더라도, 주택이 경매되었다면 경매대금에서 자신의 보증금을 청구할 수 있습니다.

참조법령 : 주택임대차보호법 제4조

참조판례 : 95다13258

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